在北京，離婚后房產(chǎn)的分割需根據(jù)房產(chǎn)的性質(zhì)(婚前/婚后購買)、出資情況、產(chǎn)權(quán)登記情況以及雙方協(xié)議或法院判決綜合確定。以下是具體分割規(guī)則和常見情形分析：

一、基本原則

婚前財產(chǎn)：原則上歸個人所有，除非有特殊約定或婚后共同還貸。

婚后財產(chǎn)：原則上為夫妻共同財產(chǎn)，均分(可協(xié)議或法院判決調(diào)整)。

照顧子女、女方和無過錯方：法院在分割時會優(yōu)先考慮子女撫養(yǎng)、女方權(quán)益及無過錯方的利益。

協(xié)議優(yōu)先：雙方可協(xié)商分割方式(如一方取得產(chǎn)權(quán)并補償另一方、變賣后平分等)，協(xié)商不成則由法院判決。

二、常見情形及分割規(guī)則

1. 婚前購房

全款購房且登記在一方名下：

房產(chǎn)屬于個人財產(chǎn)，離婚時歸產(chǎn)權(quán)人所有，另一方無權(quán)分割。

例外：若婚后共同還貸，產(chǎn)權(quán)人需補償另一方共同還貸部分及對應(yīng)增值部分(公式：共同還貸金額 ÷ 房屋總價款 × 房屋現(xiàn)值 ÷ 2)。

婚前貸款購房，婚后共同還貸：

房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記方所有，但需補償另一方共同還貸及增值部分(計算方式同上)。

舉例：房屋總價300萬，首付100萬(婚前)，婚后共同還貸50萬，現(xiàn)值500萬，則補償金額 = (50 ÷ 300) × 500 ÷ 2 ≈ 41.67萬。

婚前購房登記在雙方名下：

視為共同財產(chǎn)，原則上均分(除非有協(xié)議約定按份共有)。

2. 婚后購房

全款購房：

無論登記在一方或雙方名下，均為夫妻共同財產(chǎn)，均分(可協(xié)議調(diào)整)。

例外：若一方能證明購房資金完全來自個人財產(chǎn)(如婚前存款、繼承/受贈明確指定給個人)，則可能認(rèn)定為個人財產(chǎn)。

貸款購房：

房產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記方或雙方共有，剩余貸款由取得產(chǎn)權(quán)方承擔(dān)，另一方獲得補償(補償金額 = 共同還貸部分 ÷ 2 + 對應(yīng)增值部分)。

父母出資購房：

一方父母全款出資：

登記在出資方子女名下：視為對子女的個人贈與(個人財產(chǎn))。

登記在雙方名下：視為對雙方的贈與(共同財產(chǎn))。

一方父母部分出資（如首付）：

登記在出資方子女名下：共同財產(chǎn)，父母出資視為對子女的借款或贈與(需舉證)。

登記在雙方名下：共同財產(chǎn)，父母出資一般視為贈與雙方。

雙方父母出資：

按份共有(按出資比例分割)，除非另有約定。

3. 特殊情形

房產(chǎn)登記在未成年子女名下：

法院可能認(rèn)定為對子女的贈與，離婚時不直接分割，由撫養(yǎng)子女的一方代為管理。

小產(chǎn)權(quán)房/未取得產(chǎn)權(quán)的房屋：

法院一般不處理所有權(quán)，僅判決使用權(quán)歸屬(如由一方居住并補償另一方)。

軍產(chǎn)房、央產(chǎn)房等特殊房產(chǎn)：

需遵循特定政策規(guī)定，可能限制上市交易或分割方式。

三、分割方式

一方取得產(chǎn)權(quán)，補償另一方：

常見的方式，由取得產(chǎn)權(quán)方支付另一方房屋折價款(需評估房屋現(xiàn)值)。

變賣后平分：

雙方同意將房屋出售，所得款項按比例分配。

競價取得：

雙方競拍房屋產(chǎn)權(quán)，出價高者取得并補償另一方(需法院主持)。

四、北京法院實踐中的注意事項

房屋估值：

法院通常委托專業(yè)機構(gòu)評估房屋現(xiàn)值(參考市場價)。

補償計算：

共同還貸及增值部分的計算需精確(需提供還款記錄、購房合同等證據(jù))。

照顧女方和無過錯方：

若一方存在重大過錯(如家暴、出軌)，法院可能傾斜分割比例。

執(zhí)行難度：

若一方拒絕配合過戶或支付補償款，需申請強制執(zhí)行。

五、建議

協(xié)商優(yōu)先：盡量通過協(xié)議明確分割方式(如補償金額、過戶時間等)，避免訴訟風(fēng)險。

保留證據(jù)：

購房合同、付款憑證、貸款記錄、父母出資證明等，以支持自己的主張。

咨詢專業(yè)律師：

北京房產(chǎn)分割涉及政策、評估等復(fù)雜因素，建議委托律師介入。

如需具體案例分析，請?zhí)峁┓慨a(chǎn)購買時間、出資情況、產(chǎn)權(quán)登記信息等細(xì)節(jié)。